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二手房交易税收政策

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  发布时间:2014-06-25

来源:阿坝州政府信息公开工作办公室

  一、什么是二手房?

  二手房是相对开发商手里的商品房而言,它是房地产产权交易二级市场的俗称。二手房:凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。

  二、普通住房与非普通住房如何划分?

  普通住房是指住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。其余住房为非普通住房(包括写字楼、车库、商业用房)。

  三、办理二手房交易税收事宜需向地税机关提供的资料

  1、买卖房屋双方居民身份证原件及复印件;

  2、房屋销售(转移)合同原件及复印件;

  3、原房屋产权证、原契税完税证明原件及复印件;

  4、房地产转让申请表;

  5、房产部门房屋交易审查表或房产评估报告原件;

  6、家庭唯一生活用房的有效证明材料或出具诚信证明;

  7、原购房发票原件及复印件;

  8、受赠、继承、离婚等取得住房的合法、有效法律证明;

  9、建造房屋的建造费用发票原件及复印件(自建)。

  四、正常过户应缴纳的税收

  1、营业税:(税率5%,卖方缴纳)从2011年1月27日起,个人将购买时间不足5年的住房对外销售的,按全额征收营业税,即:应纳营业税=评估价格×5%;个人转让出售购买时间超过5年(含5年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,即:应纳营业税=(销售收入-原购房价格)×5%;个人转让出售购买时间超过5年(含5年)的普通住房免征营业税。

  这里有两点需注意:①购买时间超过5年纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证、契税完税证明二者之间所注明的购买房屋的时间不一致时,以谁注明的时间早,就以谁为优先确定为购买房屋的时间。根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照“孰先”原则确定购买房屋的时间。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论是否超过5年都需要全额征收营业税。

  2、个人所得税:(由转让方即卖方缴纳) 对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

  这里有两点需注意:①个人出售商业用房取得的所得,应按规定缴纳个人所得税,不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房的政策。②家庭唯一生活用房是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

  对个人转让住房分两种情况计征个人所得税:①对纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证,即按照“财产转让所得”项目按20%税率缴纳个人所得税,即:应纳个人所得税=(财产转让收入-财产原值–合理费用–有关税金)×20%;②对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算纳税人房屋原值和应纳税额的,主管税务机关对其实行核定征收,我州核定征收比例按1.5%执行,即:应纳个人所得税=财产转让收入×1.5%。另外,对转让非住宅类房产应依法征收个人所得税。

  3、印花税:对个人销售或购买住房,从2008年11月1日起,暂免征收印花税。但买方在领取房产证和城镇土地使用证时,实行按件贴花,每本5元。

  4、契税:(基准税率4% 至1% ,买方缴纳) 个人转让房屋权属时需缴纳契税,我州执行按交易总额的4%征收。

  若买方是首次购买面积不足90平米以下的普通住房,并且能提供家庭唯一生活用房证明的减按1%税率征收,即:应纳契税=评估价格×1%;若买方首次购买面积超过90平米以上(包含90平米)140平米以下的普通住房则按4%税率征收契税,如能提供房管部门证明所购房屋为首次购房可减征50%征收契税,即:应纳契税=评估价格×4%×50%;若购买面积在140平米以上非普通住房则按交易总额的4%缴纳,即:应纳契税=评估价格×4%。

  5、土地增值税:对个人销售住房,从2008年11月1日起,暂免征收土地增值税。但个人转让交易的非住宅房屋,需缴纳土地增值税,能提供有关房屋买卖详细资料的,即:应缴土地增值税=(评估价格-扣除项目金额) ×税率(30%-60%)-扣除项目金额×速算扣除数(0-35%);不能提供有关房屋买卖详细资料的,即:应缴土地增值税=评估价格×6%(核定征收)。

  五、赠与(继承)过户应缴纳的税收

  1、个人无偿赠与房屋产权,符合下列情形之一的,免征营业税和个人所得税:

  ①无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

  ②无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

  ③房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除以上情形的赠与外,按照“其他所得”项目依照20%税率征收个人所得税。

  2、如果是离婚财产分割,也可暂免征收营业税。

  3、受赠人转让受赠房屋,需缴纳20%个人所得税,即:应纳个人所得税=(转让受赠房屋收入–原房屋实际购置成本–相关税费)×20%。

  4、契税和印花税的征收,不论房产什么情况,都需要对买方征收契税和印花税,即:应纳契税=评估价格×4%;应纳印花税=评估价格×0.05%。

  六、个人将受赠不动产对外销售税收管理问题

  个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地税部门办理相关手续;对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。


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