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物业管理问答

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  发布时间:2014-06-25

来源:阿坝州政府信息公开工作办公室

  1、什么是物业管理? 

  物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 

  2、业主做为房屋的所有权人,在物业管理活动中享有哪些权利? 

  (1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务; 

  (2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; 

  (3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; 

  (4)参加业主大会会议,行使投票权; 

  (5)选举业主委员会委员,并享有被选举权; 

  (6)监督业主委员会的工作; 

  (7)监督物业管理企业履行物业服务合同; 

  (8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; 

  (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用; 

  (10)法律、法规规定的其他权利。 

  3、业主在物业管理活动中,履行哪些义务? 

  (1)遵守业主公约、业主大会议事规则; 

  (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 

  (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; 

  (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金; 

  (5)按时交纳物业服务费用; 

  (6)法律、法规规定的其他义务。 

  4、业主大会由哪些人员组成,并有哪些职责? 

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 

  业主大会履行下列职责: 

  (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则; 

  (2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作; 

  (3)选聘、解聘物业管理企业; 

  (4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施; 

  (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 

  (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 

  5、业主委员会是个什么性质的组织,并有哪些职责? 

  业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责: 

  (1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; 

  (2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; 

  (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; 

  (4)监督业主公约的实施; 

  (5)业主大会赋予的其他职责。 

  6、业主以业主大会或者业主委员会名义从事违反法律、法规活动的,应承担何种责任? 

  业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。 

  7、在什么情况下应该召开第一次业主大会? 

  物业管理区域内,有下列情况之一的:(1)入住率达到60%以上的; 

  (2)入住率达到30%以上,且物业交付使用已满2年的。应当召开第一次业主大会,选举产生业主委员会。 

  8、业主大会筹备组如何成立?并做好哪些筹备工作? 

  在业主大会成立前,应当在物业所在地的区房产行政主管部门指导下,街道办事处(乡镇人民政府)及其委托的社区党委领导下,由社区代表、业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,负责业主大会的筹备工作。 

  筹备组应当做好下列筹备工作: 

  (1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; 

  (2)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案); 

  (3)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数; 

  (4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单; 

  (5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 

  9、业主大会会议召开的形式有哪几种? 

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 

  10、业主委员会委员当选的条件? 

  业主委员会委员应当符合下列条件: 

  (1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主; 

  (2)遵守国家有关法律、法规; 

  (3)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务; 

  (4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力; 

  (5)具有一定组织能力; 

  (6)具备必要的工作时间。 

  11、业主委员会的活动经费如何筹集? 

  答:业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊,但不得超过同期物业管理费总额的1%。具体数额和计划由业主大会审议决定。 

  12、电梯、高压水泵等高耗费设施设备的消耗如何分摊? 

  有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊,物业管理企业应按实际消耗,向业主收取。具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业商定,可按面积分摊,也可按户分摊。 

  13、业主与物业管理企业发生价格纠纷该怎么办? 

  业主与物业管理企业发生价格纠纷时,业主委员会应给予调解,调解不成的,可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的,业主也可直接向价格主管部门投诉。 

  14、物业管理企业可否利用物业设置经营性设施? 

  物业管理企业利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后,方可办理审批手续,其经营性收入应专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。 

  15、物业管理企业自行提供物业管理服务合同约定之外的服务,业主是否应该支付费用? 

  物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务,未经业主委员会或业主认可的,业主或使用人可以不支付费用。 

  16、如何划定物业管理区域? 

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。拥有相对独立的共同设施设备的物业,应当由区、县(市)物业行政主管部门划归于一个物业管理区域。 

  17、前期物业管理的费用由谁来承担? 

  物业交付使用前发生的前期物业管理费用由建设单位承担;物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费,由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。 

  18、实行物业管理的区域,保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修费用列支的途径: 

  (1)已按规定缴纳物业维修基金的,从该物业维修基金中列支; 

  (2)公有住房出售时,已按规定缴纳维修基金的,从该基金中列支; 

  (3)未出售的公有住房,从房屋租金中列支; 

  (4)不属于上述范围的私有房屋及其他物业,由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。 

  19、物业自用部位指哪些? 

  自用部位,是指一套房屋内部,由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、开井、庭院以及室内墙面等部位。 

  20、物业自用设施设备指哪些? 

  自用设施设备,是指一套房屋内部,由房屋的业主或作用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。 

  21、物业共用部位指哪些? 

  共用部位,是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 

  22、物业共用设施设备有哪些? 

  共用设施设备,是指物业管理区域内,属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。 

  23、业主大会作出决定应多大比例通过? 

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 

  24、物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施由谁维护? 

  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。 

  25、为什么要设立物业维修基金? 

  物业维修基金的设立可以保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新。


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